Lei Federal nº. 4.591 DE 1964 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Lei do condomínio. FEDERAL
Lei Federal nº 13.425, de 30 de março de 2017
ESTADUAL
Lei Complementar nº 14.376, de 26 de dezembro de 2013 - Compilada. (Atualizada até a Lei Complementar nº 14.924, de 22 de setembro de 2016)
Lei Complementar nº 14.376, de 26 de dezembro de 2013 - Completa. (Atualizada até a Lei Complementar nº 14.924, de 22 de setembro de 2016)
Em 31 de março deste ano foi sancionada a Lei 14.132/21, a chamada "Lei do Stalking", que classifica a prática de perseguição (seja em ambiente virtual ou físico) como crime, prevendo penas que vão de multas e até prisão.
Quem vive em condomínio sabe que perseguições são frequentes, e acontecem de todos os lados: de síndico para morador, de vizinho para vizinho, de morador para funcionário, vice-versa e assim por diante.Art. 1º Esta Lei acrescenta o art. 147-A ao Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940 (Código Penal), para prever o crime de perseguição.
Art. 2º O Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940 (Código Penal), passa a vigorar acrescido do seguinte art. 147-A:
“Perseguição
Art. 147-A. Perseguir alguém, reiteradamente e por qualquer meio, ameaçando-lhe a integridade física ou psicológica, restringindo-lhe a capacidade de locomoção ou, de qualquer forma, invadindo ou perturbando sua esfera de liberdade ou privacidade.
Pena – reclusão, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa.
§ 1º A pena é aumentada de metade se o crime é cometido:
I – contra criança, adolescente ou idoso;
II – contra mulher por razões da condição de sexo feminino, nos termos do § 2º-A do art. 121 deste Código;
III – mediante concurso de 2 (duas) ou mais pessoas ou com o emprego de arma.
§ 2º As penas deste artigo são aplicáveis sem prejuízo das correspondentes à violência.
§ 3º Somente se procede mediante representação.”
Art. 3º Revoga-se o art. 65 do Decreto-Lei nº 3.688, de 3 de outubro de 1941 (Lei das Contravenções Penais).
Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 31 de março de 2021; 200o da Independência e 133o da República
Cada vez mais brasileiros buscam morar em condomínios. Seja pela segurança ou comodidade, o número de condôminos apenas cresce. Especialmente por isso, é muito importante que todos saibam quais são os direitos dos condôminos.
Normas internas do condomínio
Antes de qualquer coisa, é necessário destacar a importância da convenção e do regimento interno do condomínio. São esses os documentos que irão ditar os direitos e deveres dos condôminos nas relações internas e externas.
Todos os condôminos precisam agir de acordo com as normas. Bem como o síndico e os demais funcionários do condomínio. Por causa disso, é essencial que um morador leia com atenção a convenção e regulamento interno antes de comprar ou alugar um imóvel no condomínio.
Em contrapartida, as regras presentes na legislação interna do condomínio podem ser modificadas através de uma reunião de assembleia. Para isso, deve-se obter o voto de ao menos dois terços dos condôminos.
Basicamente, os direitos dos condôminos são determinados pelo novo Código Civil brasileiro. O Art. 1.335 define que:
São direitos do condômino:
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Este último item da lei ressalta uma parte importante sobre os direitos dos condôminos inadimplentes. Aqueles que não estão com o pagamento da taxa condominial em dia não podem votar nas reuniões de condomínio. Da mesma forma, condôminos inadimplentes não podem atuar como síndicos do condomínio.
No mais, o Art. 1.355 também é relevante para o assunto. Ele determina que outro direito dos condôminos é convocar uma reunião de assembleia. Isso pode ser feito com o aval de um quarto dos proprietários.
De acordo com a legislação, também são direitos dos condôminos alugar a vaga de garagem para outro morador do condomínio (Lei Federal 12.607); e destituir um síndico que não administra o condomínio corretamente (Art. 1.349). Além dos itens estipulados pela lei, os direitos dos condôminos também são determinados pela convenção do condomínio.
Para resumir, preparamos uma relação com todos os direitos dos condôminos:
Assim como os direitos dos condôminos, os deveres dos moradores também são determinados pelo novo Código Civil. O Art. 1.336 define o seguinte:
São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Além disso, vale destacar que o condômino tem a obrigação de pagar a taxa do condomínio todos os meses. Não respeitar essa norma pode resultar em uma ação de cobrança judicial por parte do condomínio.
Em resumo, os deveres dos condôminos são:
Como foi explicado antes, conhecer a convenção do condomínio é essencial para conferir a existência de outros deveres dos condôminos.
Qual o papel do síndico?
Nessas situações, a principal função do síndico é supervisionar as ações dos moradores dentro do condomínio. O profissional precisa garantir que os direitos dos condôminos sejam respeitados por todos. Tanto pelos funcionários do condomínio, quanto pelos demais vizinhos.
Da mesma forma, o síndico precisa garantir que os condôminos cumpram seus deveres perante o condomínio. É sua responsabilidade garantir que o condomínio funcione perfeitamente em harmonia.
Embora o seu condomínio conte com serviços de uma administradora, é o síndico o responsável por uma boa gestão condominial.
O síndico profissional além de trabalhar visando eficiência na gestão do condomínio, também planeja a redução de custos e melhor aproveitamento do orçamento, aumentando o controle do fluxo de caixa, por exemplo.
Hoje em dia existem diversos softwares de gestão para auxiliar nas tarefas dos síndicos e comunicação com os moradores, o que facilita para a eficiência e transparência da administração condominial.
Dentre as várias vantagens em contratar um síndico profissional a impessoalidade é uma das principais.
Isto porque, em casos de conflitos internos, não há ligação emocional com nenhuma das partes.
Logo, o síndico profissional é capaz de encontrar soluções e/ou alternativas que atendam primeiramente aos interesses do condomínio como um todo.
Também, ao optar pela contratação profissionalizada, os condôminos têm ciência de que a função deste profissional é garantir que o patrimônio seja conservado e que as regras estabelecidas sejam cumpridas.
A atuação do síndico é equivalente a do gestor de negócios, já que dentre suas funções está a preservação e valorização patrimonial do condomínio contratante.
Por exemplo, a escolha de um síndico profissional qualificado facilita a elaboração de cálculos para as previsões orçamentárias, evitando surpresas desagradáveis.
Além disso, é sua função manter o condomínio em conformidade com a legislação, convenção, regulamento interno e as deliberações feitas em assembleias (atas), o que certamente, evitará problemas e prejuízos financeiros.
Ainda mais que, os condomínios têm diversas legislações esparsas que implicam em recolhimento de impostos sob pena de condenação pesada quando estes não forem corretamente recolhidos.
Cada vez mais, síndicos profissionais possuem habilidades qualificadas permitindo-lhe buscar orçamentos viáveis, renegociar contratos, além de possuir uma relação maior com profissionais de diversas áreas.
Desta forma, é possível prestar uma administração profissional, ética e de qualidade, proporcionando ao condomínio uma gestão empresarial adaptada à vida residencial.
Um bom síndico profissional tem conhecimento de mercado, ou seja, sabe encontrar os melhores fornecedores, identifica os serviços necessários para o tamanho do condomínio, realiza a administração correta dos recursos, tem conhecimento profundo em legislação e deveres de síndico, dentre outros.
Assim, profissionalismo com respaldo administrativo/financeiro e jurídico está entre as principais vantagens em optar pela contratação de um síndico profissional.
A faixa salarial do síndico profissional depende da complexidade de cada condomínio.
Ao negociar a remuneração com o síndico profissional, deve-se levar em conta alguns pontos importantes, tais como: número de unidades, número de visitas necessária no condomínio, quantidade das áreas de lazer, se há funcionários próprios ou terceirizados, se há administradora de condomínio e/ou é um serviço de autogestão e dentre outros.
Se for analisar a fundo, o custo-benefício é altamente compensatório quando comparado ao pagamento das despesas e/ou multas de uma gestão ineficiente.
Quando a função exercida pelo síndico morador não é planejada, os problemas serão inúmeros, mesmo que muitas vezes não haja má fé, a inexperiência acaba saindo caro ao condomínio.
Atualmente no mercado há grande oferta de síndicos profissionais, por isso vale a pena pesquisar e contratar um profissional qualificado.
Como podemos identificar, o síndico profissional é um gestor externo com função de gerir o condomínio através de boas práticas e ações preventivas, garantindo a segurança de todos.
Assim, tendo em vista a falta de interesse e/ou disponibilidade dos moradores para exercer a função de síndico nos últimos anos, a procura por síndicos profissionais aumentou consideravelmente.
A presença de um conselho fiscal eficiente tem apenas a contribuir para a vida em comunidade. É necessário ressaltar que o conselho condominial desempenha um papel em prol dos interesses comuns dos proprietários de unidades no local.
Abraçar a função de conselheiro fiscal significa assumir um compromisso para com os vizinhos. Durante o processo de eleição e gestão, os moradores depositam nos conselheiros e no síndico a confiança de que estes farão o melhor para o imóvel e para a comunidade.
Para o síndico, também é vantagem contar com a assessoria de conselheiros. O órgão fornece uma maior credibilidade ao seu trabalho. O fato de existir um grupo de pessoas alocadas para fiscalizar as contas garante que haverá menos chances para erros.
Um grupo de conselheiros fiscais comprometidos e éticos garante que os riscos de fraudes ou desvios de dinheiro na administração sejam menores. Contar com um conselho fiscal no condomínio significa oferecer mais sossego e confiança. Assim, os moradores podem dormir tranquilos sabendo que seu patrimônio está sendo bem resguardado.
Em suma, o conselho fiscal tem um papel muito importante dentro da vida condominial. Optar por não escolher um grupo de conselheiros para o empreendimento, pode resultar em problemas sérios na parte financeira do imóvel.
